根据市政协《2008年调研工作计划安排》，提案委员会委员围绕市委、市政府关于抓好“加快大商贸发展体系、大市场开发体系建设”的工作重点，结合相关提案办理，通过调研，针对我市商贸业有关存在的问题和制约因素，提出加强规划整合提升，拓展福州商贸业的意见和建议。现将调研情况汇报如下。
改革开放30年来，福州商贸流通业取得辉煌成就。2007年商贸经济保持稳步快速增长，效益提高的良好态势，市场保持繁荣稳定。社会消费品零售总额呈现强劲增长的势头，据统计，全年实现社会消费品零售总额941亿元，完成年度目标104.56%，同比增长21.3%，是近10年来增幅最大的一年，其增幅比上年加快4.3个百分点，列全省九地市首位。同时，社会消费品零售额其他各项指标基本实现同步增长，指标结构也呈现优化合理，其中，限额以上企业社会消费品零售额382.4亿元, 增长31.1%，高出平均增幅9.8个百分点，餐饮业增长23.4%，县及县以下增14.45%，较上年加快3.26个百分点，商贸流通业对经济贡献率提高。展望今后的发展趋势，我市仍然面临城市商业升级和区位平衡等巨大不足，在本土企业的连锁发展及规模化组织化程度，以及全省市场占有率方面，福州仍然处于落后地位。
一、存在的问题及制约因素
1、新区商业配套相对落后。在高度市场化的城市开发建设中，旧的格局被打破，新商业规划的滞后，使现制定的商业网点规划与已发展起来的商业零售企业规划没有有效的衔接。由于前期规划引导没有到位，部分新区以各楼盘沿街店面作为商贸网点，商业整体配套设施不足，商业氛围低弥的现象凸显，不能满足群众日益增长的生活需求。如，仓山的金山生活区、闽侯的上街生活区。
2、大型商贸项目选址用地受制约。在完全市场化的情况下，大型现代商业企业缺乏政策扶持和优惠配套措施，开发主力难以定点、定量地调配和导入全社会商圈、社区商业网点的布局和建设。随着八一七中轴商业区的建成，福州市中心区商业格局业已饱和，而本市周边商圈和新区开发则缺乏大型商业设施规划预留用地及配套优惠政策，大型商业企业在我市东扩南进的城市空间拓展中，存在用地难、选址难，有些落定的商贸大项目也因拆迁交地难而无进展。
3、发展资金难。大型商业物业资金投入比较高，建店成本高、投资回报低、资金回收期长、社会效益大的特点，企业仅依靠自身资金积累发展，一直是制约我市商业发展、做大做强的瓶颈。规模经营的基础建设缺乏政府支持。大型商业设施，仅以15000平方米的规模为例，需投入资金5000-6000万元人民币，30000平方米的规模需投入资金1亿元人民币以上，其中土地成本和建安及设备成本就各占一半，最短需五年，最长需十年左右才能收回投资，仅靠企业自身有限的盈利水平和一般性贷款难以维系高质量的高速发展。
4、持续经营难。长期性商业用房物业税及物业收费偏高，大型商业物业租金不足以偿付长线投资。政府没有规范标准和减免扶持措施，造成优质物业和旧房物业一个标准，不利于大型商业物业的长期持续经营。其他如商业用电的高费用标准、高管理费用也让大型商业物业加大了经营成本，如，万象、宝龙、正大、冠亚等商场，经营费用高，维持困难。
二、发展规模商贸业及商业地产企业的积极意义
随着城市化进程加快，以城建市、以市兴城、城市一体、协调发展成为城市发展建设的主题。当一座座中国的城市渴望迅速融入国际潮流、看齐“国际化”时，她们都会努力地寻找城市崛起的亮点，追寻城市化的物质财富和精神文明。这个时候，城市建筑综合体就不仅仅是企业（开发商）的事情，而是社会、政府和企业都共同建设的基础设施，这关系到人们生产、生活和投资者的切身利益。扶持规模商业及商业地产企业的积极意义：
1、创造长期稳定的商业价值：规模商业及商业地产企业“订单式”集成的复合地产模式，奠定与世界商贸500强的合作联盟，是长期稳定的根本立足点。只有国际主流品牌商业企业强大的商业服务能力和高度的稳定性，才能极大的减轻了商业地产的“商业”风险，保障长期稳定、繁荣的市场。
2、创造结构合理的地产价值：通过与国际零售巨头联手进行市场调查和规划定位，严格控制专业服务体系，实施城市建筑综合体的商业规划、建筑设计、工程开发和运营管理，实现项目的“宜居、宜商、宜管”，在整个产业链运作上，建立了内外部完整的价值链条和质量保障体系，并成功实现了“简单、透明、规范、双赢”的合作原则，创造了企业效益和社会效益。
3、创造城市和谐发展的社会价值：引领消费潮流。改善城市功能配套，提高城市商业、旅游业档次，增加群众参与性；提供现代最新服务，提升人民群众生活质量。接轨国际商业。融于国内外大流通，开拓新的市场、增加就业机会、扩大再就业，造福福州人民。增加当地财政收入。一个10万平方米的购物广场，从土地开发收入营业税到物业经营所得税等，就能增加地方上亿元税收，增加近万人的就业机会。增强城市功能和城市吸引力。商业地产对于一个城市的发展，在一定程度体现了风向标作用。“商业地产，城市经济发展的推动力”、“新城规划，商业配套先行”这已为众多城市建设的实践所证明。
三、推进福州商贸业规模化发展的意见和建议
1、政府应采取措施鼓励和推动品牌企业大力发展商业地产
当前，要通过实际的资金扶持政策和措施，加快大商贸发展、大市场开发,培育一批优势突出、品牌知名度高的“龙头”商业地产企业。整合全市商业网点改造及重点商业项目建设用地，采取优先挂牌，减免地价及配套费措施，加快城区及新区商业中心的改造。政府应该在其筹集发展资金、增加扶持专项贷款、推动民营企业资本运作上给予特别鼓励和支持政策。使福州成为商业面貌国际化的商业城市，创造旅游资源和商业知名度。
2、新区商业网点建设规划应预留大型商业物业用地
福州市政府重视物资流通基础用地和建设，却忽视了商业零售企业和大型商业基础设施的用地要求。如何将商业网点规划与城市规划结合起来，为福州市整体商业布局和重点商业设施、标志型商业中心用地预留空间，需要解决本土大型商业企业用地难、选址难问题，适当向品牌优势企业倾斜，有利于集中优化本市商业规划建设。建议开发区和新区开发要预留大型商业物业用地规划，实行社区级商业中心整体规划，为沃尔玛等综合商业服务机构预留网点用地，达到人均拥有社区商业服务设施1平方米的标准，逐步实现步行10分钟左右的合理配置业态的社区商圈建设。
3、对大型商业物业设施给予物业税费减免等优惠扶持
依靠品牌企业和政府协同统筹发展大型商业城市建筑综合体，是关系福州市未来区位平衡、商业整体升级的大事。考虑大型商业物业容积率低、投资巨大而大多是以收租来偿付长线投资的特点，不能按住宅用地对待，而要给予用地优惠的综合配套政策，或分期支付地价款，减免配套费或给予税收返还等。由于沃尔玛等主力店入住带来极大的社会效益，但其给付租金较低，不足以偿付开发企业的固定资产投资，而开发企业还要承担租金17％的税收，增大了开发企业的负担。建议对世界500强商家入住的大型商业物业实施租金税费的适当减免或返还政策扶持。
4、引导资产重组做深做透资本运营。商业环境和形象是城市的名片，在福州多年来自由放任的市场经济环境下，尤其需要政府对社会资源的有效利用和重新整合，要从根本上解决“短、平、快”的低层次市场竞争，要高度警惕现代化集中化程度低的“繁荣”，特别要下决心清理那种集贸市场、传统批发市场偷税漏税等不良现象，要高度重视按照国外发达国家商业发展经验，将大型购物中心、社区商业中心有步骤、有层次的进行用地规划和政策扶持。
5、提供不同层面多种档次的商业消费环境。福州商业起步早，但发展规划不平衡，特别是商业设施的开发建设与商业网点政策不配套，区位失调和商圈内业态简单混杂的落后局面，极大地影响了福州市的整体国际形象和全国先进城市形象。这种局面与市民高品质的生活需求、与建设现代化商贸中心城市是相悖的。加强商业规划整合，在繁华中心区、居民社区街坊提供不同层面多种档次的商业消费环境，满足人们物质生活、文化需求的长远考虑，满足城市功能的长远需要。
